Actualizado el 8 de septiembre de 2026 · Tiempo estimado de lectura: 9 minutos

Un anuncio expresa una expectativa; una escritura registra una operación

Cuando un propietario consulta el precio de otras viviendas en Idealista o Fotocasa está observando precios de oferta: las cantidades que los vendedores solicitan. Son referencias útiles para conocer la competencia, pero no demuestran por cuánto se han vendido esas propiedades.

El precio final es el acordado por comprador y vendedor y formalizado en la escritura. Entre ambos momentos pueden producirse una rebaja pública del anuncio, una negociación privada, cambios en los elementos incluidos —muebles, garaje o trastero— e incluso meses de diferencia. Por eso, comparar dos promedios generales no permite saber automáticamente cuánto se descontó en cada vivienda.

¿Cuánto se está negociando realmente en España?

El análisis de mercado de la Cátedra Grupo Tecnocasa–Universitat Pompeu Fabra situó el margen medio de negociación de la vivienda usada en el 6,2 % al cierre de 2025, cerca de mínimos históricos. El mismo informe elevó a 77 días el tiempo medio necesario para vender dentro de su mercado analizado. Es una referencia vinculada a operaciones, aunque procede de la actividad y muestra de una red inmobiliaria concreta, no de todas las compraventas españolas.

Fotocasa Research aporta otra perspectiva mediante encuesta. En 2025, el 52 % de los compradores efectivos intentó negociar. Entre quienes lo hicieron, el 83 % consiguió cerrar por debajo del precio inicial, pero el dato más revelador es la intensidad: el 77 % obtuvo una variación inferior al 10 %. Desde el lado vendedor, el 66 % de quienes negociaron también situó el ajuste por debajo del 10 %.

La lectura conjunta es bastante clara: negociar sigue siendo habitual, pero una oferta muy agresiva no representa la situación media de las operaciones que llegan a cerrarse.

El 7 % de Idealista tampoco es el descuento medio de todas las ventas

idealista/data analizó los anuncios activos durante el primer trimestre de 2026. Solo el 14 % de las viviendas publicadas redujo su precio. Entre ese grupo concreto —excluyendo las que mantuvieron o elevaron el importe— la rebaja media fue del 7 %, equivalente a 29.390 euros.

En Alicante capital, el 19 % de los anuncios fue rebajado y la reducción media dentro de ese subconjunto fue del 6 %, unos 20.094 euros. Es información valiosa para conocer cuántos propietarios rectifican su estrategia, pero no incluye la negociación privada final ni acredita que todos esos anuncios acabaran vendidos.

¿Por qué algunos estudios hablan de diferencias del 15 %, 20 % o más?

Un análisis publicado por EL PAÍS en julio de 2026 cruzó precios agregados de anuncios de idealista con precios de escrituras del Consejo General del Notariado en 57 ciudades, entre abril de 2025 y abril de 2026. Encontró una brecha media del 15 % y situó Alicante capital en una franja aproximada del 25–30 %.

El resultado muestra que el mercado anunciado y el mercado escriturado pueden estar muy separados, pero el propio análisis advierte que no se comparan necesariamente las mismas viviendas. Cambian la muestra, la tipología, el estado, la superficie utilizada y el momento temporal. Por ejemplo, pueden anunciarse más inmuebles grandes, reformados o situados en zonas caras, mientras las operaciones firmadas incluyen un producto diferente.

Por tanto, esa brecha no demuestra que un apartamento anunciado por 300.000 euros termine vendiéndose un 25 % más barato. Sí demuestra algo importante: basar una valoración únicamente en anuncios puede producir expectativas alejadas de las operaciones que el mercado está validando.

Segunda residencia: precios fuertes y menos referencias homogéneas

La vivienda vacacional tiene particularidades propias. Tinsa by Accumin situó el valor medio de la segunda residencia en la costa española en 2.970 €/m² en el primer trimestre de 2025, un 12,1 % más que un año antes. El estudio abarca 250 municipios costeros agrupados en 51 zonas y relaciona parte de la subida con la mayor presencia de obra nueva, la capacidad adquisitiva de la demanda vacacional y la escasez de oferta.

En la Costa Blanca Sur, dos apartamentos con los mismos metros pueden tener valores muy distintos según la distancia real a la playa, vistas al mar, altura, orientación, terraza, ascensor, reforma, piscina, garaje o gastos de comunidad. Esto hace especialmente peligroso aplicar un descuento provincial uniforme.

Además, la escritura no siempre identifica de forma estadísticamente explotable si el comprador destinará la propiedad a residencia habitual, segunda residencia, alquiler o uso mixto. Tras revisar las principales fuentes públicas y privadas, no hemos encontrado una serie que empareje anuncio y cierre exclusivamente para segunda residencia en Orihuela Costa. Dar un porcentaje exacto local sin esa base sería inventarlo.

Qué está ocurriendo con el precio de la vivienda en Orihuela Costa

Según el índice de oferta de idealista, el precio anunciado en Orihuela Costa alcanzó 3.066 €/m² en agosto de 2026, máximo de su serie y un 7,1 % superior al de agosto de 2025. En el conjunto del municipio de Orihuela, el precio de oferta fue de 2.911 €/m², con un crecimiento anual del 8,6 %.

Estos datos no son precios de cierre, pero sí describen un mercado en el que las expectativas vendedoras siguen al alza. A ello se añade el peso de la demanda internacional: el Colegio de Registradores atribuyó a compradores extranjeros el 43,29 % de las compraventas de vivienda realizadas en la provincia de Alicante durante 2025, el porcentaje provincial más alto de España.

Ese contexto ayuda a entender por qué una vivienda atractiva, correctamente valorada y bien presentada puede recibir poca negociación. Pero tampoco significa que cualquier precio sea defendible: el comprador internacional compara zonas, calidades y países, y suele descartar con rapidez los inmuebles claramente sobrevalorados.

Entonces, ¿qué oferta es razonable en Dehesa de Campoamor?

No existe una cifra automática. La evidencia nacional indica que la mayoría de los ajustes efectivos se concentra por debajo del 10 %, pero el margen concreto depende de la valoración inicial y de las circunstancias de la operación.

Como ejemplo puramente matemático, una negociación del 6,2 % sobre 300.000 euros equivaldría a 18.600 euros y dejaría el cierre en 281.400 euros. No es una previsión para una vivienda concreta: aplicar la media sin estudiar el inmueble puede hacer perder una oportunidad al comprador o dinero y tiempo al vendedor.

Cómo fijar un precio de salida que no queme la vivienda

Un precio alto “para probar” puede parecer prudente, pero tiene un coste. Las primeras semanas concentran la atención de compradores activos y agencias colaboradoras. Si el inmueble aparece fuera de mercado, puede acumular tiempo de exposición y posteriores rebajas que transmitan debilidad.

• Comparar viviendas realmente homogéneas por urbanización, estado, altura, orientación, vistas y anexos.
• Distinguir entre anuncios activos, propiedades retiradas y operaciones cerradas.
• Analizar demanda real: consultas cualificadas, visitas, objeciones y ofertas recibidas.
• Valorar por separado garaje, trastero, terrazas, reforma, mobiliario y calidad de las vistas.
• Revisar superficie registral, catastral y comercial para evitar comparaciones erróneas por metro cuadrado.
• Definir antes de publicar qué condiciones, plazo y margen de negociación son aceptables.

Conclusión: el precio correcto no sale de restar un porcentaje

La respuesta más honesta a “¿cuánto se rebaja una vivienda?” es que la mayoría de las negociaciones efectivas documentadas se mueve por debajo del 10 %, pero no existe un descuento universal. El 6,2 % de Tecnocasa es una media de su muestra de operaciones; el 7 % de idealista se refiere solo a anuncios que bajaron de precio; el 18,1 % de Alicante son cantidades propuestas por usuarios; y las brechas superiores al 20 % comparan mercados agregados distintos.

En Dehesa de Campoamor, Aguamarina, Cabo Roig, La Zenia o el resto de Orihuela Costa, el valor se decide a escala de urbanización e incluso de vivienda. Una valoración profesional debe combinar datos, experiencia de cierres locales y conocimiento del comprador nacional e internacional. Esa precisión permite defender el precio cuando es correcto y corregirlo antes de que el mercado penalice el anuncio.